Há mais de 30 anos no mercado, a PetCamp, rede de produtos e serviços para pets sediada em Campinas e região que cresceu com lojas de rua, mudou de direção a partir de 2015, em plena crise, e passou a abrir lojas em strip malls.
Com 19 unidades no total, sendo que cinco operam nesses locais, a empresa pretende inaugurar mais três dentro desse formato até o final de 2019.
Para quem não é familiarizado com o termo, strip mall é uma espécie de “centro comercial de rua muito bem organizado”, define Marcos Saad, presidente da recém-fundada ABMalls (Associação Brasileira de Strip Malls).
Ou um grupo de cinco a 20 lojas, em média, acomodadas em formato de “tira” (strip) ou numa espécie de retângulo aberto, composto por operações de alimentação e serviços que compartilham estacionamento e segurança, ganhando sinergia entre si, afirma Eduardo Terra, presidente da Sociedade Brasileira de Varejo e Consumo (SBVC).
Enquanto há quem avalie na ponta do lápis se vale mais a pena ter uma loja de rua ou em um shopping no atual cenário de redução de custos e margens (quase sempre) apertadas para o varejo, o strip mall tem se mostrado uma opção para pequenos e médios lojistas manterem a visibilidade, o potencial de crescimento e, claro, as vendas -caso do PetCamp.
O formato atrai por questões simples (e essenciais): cfffustos de ocupação até 50% inferiores aos de um shopping center, além de vagas próprias de estacionamento voltadas para o mix de lojas e serviços de segurança dificilmente encontrados em uma operação de rua. Como despesas básicas, aluguel e condomínio e, às vezes, merchandising compartilhado que, juntos, ajudam a rentabilizar melhor o negócio.
Tendo como âncora geralmente um grande varejista, como um supermercado, o mix dos strip malls não compete com o de um shopping, por exemplo, considerado um destino por contar com entretenimento e lazer no mix.
Já os strip malls, segundo Marco Saad, atendem o cliente num outro momento de consumo: o de conveniência, ou seja, onde ele consegue resolver suas demandas por alimentação, academia, farmácia, salão de beleza e estética, exames médicos, ida ao pet shop ou ao banco num só lugar e sem sair do bairro onde mora.
“Mas, se a grande vantagem para o cliente é conveniência, para o lojista é o compartilhamento, que vai muito além do condomínio e do aluguel mais baratos, chegando ao paisagismo, iluminação e limpeza, despesas divididas com ajuda da geração de tráfego entre as operações que compõem o strip mall”, afirma Saad.
Victor Leite, diretor comercial e de expansão da PetCamp, confirma. Segundo ele, apesar de estudar diversas propostas para entrar em shoppings, a rede optou em continuar a expansão migrando das ruas direto para os strip malls por duas razões.
Primeiro, pelo tamanho das lojas (350 m2), já que os custos altos inviabilizariam a operação em um shopping. Segundo, pelo crescimento mais rápido e 50% mais barato (em termos de divulgação) que na loja de rua.
“O strip mall às vezes traz custos superiores a uma loja de rua, claro. Por outro lado, as vantagens de associar sua marca a outras marcas de sucesso potencializa o crescimento de cada unidade”, afirma. “Ou seja: capturar um cliente que já está no seu estacionamento (consumindo no vizinho) é mais fácil e custa menos”, diz Leite.
Em um contexto em que há problemas sérios de segurança e de estacionamento nos centros urbanos, Eduardo Terra, da SBVC, reforça que faz todo o sentido para o lojista estar em um strip mall principalmente por conta desses ganhos – que inclui a sinergia com os “vizinhos” do mix.
“Porém, diferente de um shopping, ele não gera grandes receitas nem grandes volumes. Mas é possível ganhar um pouquinho em cada empreendimento”, afirma.
Saad, da ABMalls, faz um alerta semelhante. Apesar de todas essas facilidades, é preciso ser justo, reforça. “Apesar de o lojista gastar menos, o faturamento é proporcionalmente menor.”
Terra lembra que o mercado brasileiro tem muito a crescer nesse conceito porque nosso planejamento urbano nunca levou em conta o varejo, com lojas sempre misturadas a residências – ao contrário do mercado americano do pós-guerra, que “blocou” o comércio em bairros tradicionais, favorecendo os strip malls.
“Hoje, o grande desafio é que surjam cada vez mais empresários e investidores dispostos a colocar dinheiro neles.”
MÃO NA MASSA
Apesar de ainda não existirem dados oficiais sobre strip malls – exceto um estudo da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), de 2017, que mostra que 44% estão em cidades com população até 500 mil habitantes, sendo que 66% estão no interior – a tendência, que está se espalhando, levou à criação da ABMalls.
Formada por 100 empreendedores do ramo, a associação tem como foco reunir informações, além de defender os interesses dos strip malls junto aos órgãos públicos, já que “o setor se mostrou sólido durante esse período de instabilidade econômica”, diz Marcos Saad, que tem larga experiência como co-fundador da Rep Real Estate Partners, em 1996 – uma das responsáveis pela inauguração do primeiro strip mall brasileiro, que até hoje funciona na Av.Ricardo Jafet, em frente ao Shopping Plaza Sul, na capital Paulista.
Desde 2011, ele está à frente da Mec Malls, que já realizou 20 projetos do tipo e tem de 8 a 10 previstos em São Paulo e um no Rio de Janeiro para 2019.
Com os diferenciais já demonstrados, aliados ao pouco investimento em infraestrutura que o poder público efetua nas cidades, segundo Saad, esse conceito acaba se tornando uma solução em razão do grande tráfego, que viabiliza consumo e serviços num só lugar.
“Ele também é rentável para o investidor, já que o tipo de mix oferece menos volatilidade em caso de desaquecimento da economia, além do baixo índice de vacância e de inadimplência.”
Apostando no formato que é muito explorado no interior, conforme demonstrado pelo estudo da Abrasce, a Best Center, incorporadora e administradora imóveis comerciais focados em conveniência e serviços, possui 36 strip malls espalhados por São Paulo (dois na capital e o restante na região metropolitana de Campinas e São José do Rio Preto), além de dois no Rio de Janeiro (Macaé e São João do Meriti). São eles, aliás, que sediam cinco lojas da PetCamp.
O diferencial dos strips, segundo o diretor geral João Fernando Sammarone, além de estarem estrategicamente posicionados num raio de 3 a 4 km na volta para a casa do consumidor, é oferecer uma estrutura que tenha desde um grande fast food ou pet shop como âncoras, e até postos de gasolina e laboratórios, como o Fleury ou o A+.
Um mix do tipo, segundo o executivo, também consegue ser muito mais resiliente ao e-commerce – um dos responsáveis por ajudar a encerrar milhares de lojas que não se adaptaram a ele nos últimos cinco anos. “Além de resolver a vida do consumidor, (o strip mall) oferece experiência”, acredita.
Mas, apesar dos bons resultados, o diretor geral da Best Center lembra que, assim como outros formatos de varejo, os strip malls tiveram que lidar com problemas gerados por conta da crise -como a inexperiência de pessoas que se aventuraram a empreender, achando que “bastava abrir a porta para sair vendendo” (e acabaram fechando), além da solicitação de descontos e renegociação de alugueis para manter os negócios funcionando no período mais crítico.
“Por outro lado, enquanto os shoppings sofreram com lojistas que tiveram que sair pra não arcar com custos de ocupação que chegavam a 40%, diversos lojistas fizeram realocação para os nossos centros, tanto em busca de um custo de condomínio quatro vezes menor como pela sinergia com outros lojistas”, comemora.
Quem se interessar pelos stripmalls, em agosto próximo a ABMalls lançará uma cartilha com o passo a passo para quem pretende formalizar, implantar ou mesmo colocar sua loja num empreendimento do tipo no LATAM Retail Show 2019. Para mais informações, acesse o site do evento.
Leia a matéria original em: Diário do Comércio
